Nauðungarsölur

Um nauðungarsölu

Almennt

Nauðungarsala er aðgerð til að koma eign í verð, án tillits til vilja eiganda hennar, oftast á opinberu uppboði, í þeim tilgangi að greiða skuldir sem á eigninni hvíla.

Um nauðungarsölu gilda lög um nauðungarsölu nr. 90/1991.  Samkvæmt þeim lögum fara sýslumenn með framkvæmd nauðungarsölu hver í sínu umdæmi.

Til að krefjast megi nauðungarsölu þarf krafa (fjárskuld) að vera í vanskilum og tryggð með veði í þeirri eign sem óskað er sölu á. Veð sem um ræðir eru veð skv. skuldabréfi, sem þinglýst er á eign, veð skv. fjárnámi (aðfararveð), lögveð eða haldsréttur í eign.  Ef sérstaklega stendur á má einnig krefjast nauðungarsölu til slita á sameign.

Aðilar að nauðungarsölu eru:
1)  gerðarbeiðandi, eða sá sem fer fram á nauðungarsölu,  
2)  gerðarþoli, eða sá sem á þá eign sem krafist er nauðungarsölu á,
3)  þeir sem njóta þinglýstra réttindi í eign svo sem veðhafar, leigutakar o.fl. eða þeir sem gefa sig fram á grundvelli réttinda tengdum eigninni þótt þeim sé ekki þinglýst,
4)  aðrir sem gefa sig fram og hafa upp kröfur um eignina eða andvirði hennar eða mótmæli gegn kröfu gerðarbeiðanda, enda hafi þeir lögvarða hagsmuni.  

 

Ferill nauðungarsölu 

Áður en óska má nauðungarsölu á eign þarf að birta eiganda hennar áskorun um greiðslu kröfunnar (greiðsluáskorun) með sannanlegum hætti a.m.k. 15 dögum áður en sýslumaður móttekur beiðni. Við móttöku beiðni kannar sýslumaður hvort öllum formskilyrðum sé fullnægt til að taka megi beiðni fyrir, m.a. að birt hafi verið greiðsluáskorun fyrir gerðarþola, beiðni beinist gegn réttum aðila, krafa sé rétt tilgreind o.s.frv. Í framhaldinu ákveður sýslumaður fyrirtökudag beiðni og sendir gerðarþola tilkynningu um beiðnina og fyrirtökudag hennar. Jafnframt sér hann til þess að gerðarbeiðandi fá vitneskju um fyrirtökudag. Þá gefur hann út auglýsingu um nauðungarsöluna. Meðferð beiðni ræðst síðan af því hvort um er að ræða nauðungarsölu á:

a) fasteignum og fasteignarréttindum, skipum yfir fimm brúttótonn og skráðum loftförum eða
b) lausafé og öðrum verðmætum en að framan eru talin.

a)  Fasteignir, skip og loftför
Ef um er að ræða fasteignir, skip yfir 5 rúmlestum eða loftför eru yfirleitt þrjú stig sölunnar hjá sýslumanni, þ.e. 1) fyrirtaka beiðni, 2) byrjun uppboðs og 3 framhald uppboðs (lokasala).

Áður en beiðni er tekin fyrir skal sýslumaður gefa út og fá birta í Lögbirtingablaði auglýsingu um nauðungarsölu þar sem fram kemur heiti eignar, nöfn gerðarbeiðanda og gerðarþola, fjárhæð sem krafist er fullnustu við nauðungarsöluna og hvar og hvenær beiðni  verði tekin fyrir. Skal auglýsing hafa verið birt a.m.k. fjórum vikum áður en beiðni verður tekin fyrir.

a 1) Fyrirtaka nauðungarsölubeiðni

Við fyrirtöku beiðni sem að jafnaði fer fram í skrifstofu sýslumanns geta aðilar uppboðs gert athugasemdir eða komið að mótmælum við kröfu gerðarbeiðanda. Það fer eftir því hvers eðlis mótmæli eru hvort þau eru tekin til greina að einhverju leyti eða öllu.  Ef aðili unir ekki niðurstöðu sýslumanns getur hann í sumum tilfellum skotið ágreiningi til héraðsdóms. Ekki er unnt að fresta fyrirtöku nema í þeim tilfelum að beið sé niðurstöðu dómstóls. Við fyrirtöku geta gerðarþoli og gerðarbeiðandi óskað eftir að sala eignar fari fram á almennum markaði og ber sýslumanni að jafaði að verða við óskum um það ef han telur raunhaft að sala takist og að hlutaðeigandi fá fullnustu af andvirði eignarinnar á hvorn veginn sem staðið verður að sölu hennar. Ef meðferð máls frestast ekki ef einverjum þeim ástæðum sem raktar eru hér að framan er við fyrirtöku ákveðinn tími fyrir byrjun uppboðs. Skal leitast við að taka tillit til óska gerðarbeiðanda í þeim efnum.

 

a 2) Byrjun uppboðs

Tilkynning um hvenær byrjun uppboðs fer fram er send gerðarþola og gerðarbeiðanda og öðrum aðilum uppboðsmálsins bréflega auk þess sem það er auglýst hér á vef sýslumanna með a.m.k. þriggja daga fyrirvara, en nálgast má auglýsingar um uppboð á slóðinni naudungarsolur.is

Við byrjun uppboðs, sem að jafnaði fer fram á skrifstofu sýslumanns, er oft ákveðið að fresta henni að ósk gerðarþola áður en hún hefst. Gerðarþoli eða gerðarþolar verða þó ávallt að samþykkja slíka frestun fyrir sitt leyti um tiltekinn tíma áður en kallað er eftir boðum í eign, t.d. fjórar til átta vikur. Er frestun þá tilkynnt aðilum uppboðsins sem ekki voru viðstaddir og það auglýst að nýju. Stundum er því frestað oftar en einu sinni og jafnvel nokkrum sinnum. Ekki er þó heimilt að fresta byrjun uppboðs lengur en eitt ár frá því fyrirtaka nauðungarsölubeiðni fór fram annars fellur beiðnin niður. Ef byrjun uppboðs fer fram er leitað eftir boðum í eignina og ef þau koma fram og eign slegin hæstbjóðanda er ákveðið hvort og hvenær framhald uppboðs skuli fara fram, en framhaldssala skal fara fram innan fjögurra vikna frá byrjun uppboðs og þá að jafnaði á eigninni sjálfri ef um fasteign er að ræða en ella á skrifstofu sýslumanns ef um skip yfir fimm brúttótonn eða skráð loftfar er að ræða. Þeir sem buðu í eign við byrjun uppboðs eru bundnir við boð sín allt til framhalds uppboðs. Fyrir kemur að ekki þyki ástæða til að láta framhald uppboðs fara fram enda ekki skylda og standa þá boð sem gerð voru vð byrjun uppboðs og málinu er lokið á sama hátt og ef framhald uppboðs hefði farið fram. Sjá hér á eftir um framhald uppboðs.

a 3) Framhald uppboðs

Framhaldsuppboð skal haldið innan fjögurra vikna frá því að byrjun uppboðs fór fram. Ekki er unnt að fresta framhaldi uppboðs heldur verða gerðarbeiðendur að fella niður eða afturkalla beiðnir sínar ef koma á í veg fyrir sölu eignar. Gerðarþola er send tilkynning og þar skorað á hann að veita aðgang að eigninni, auk þess sem framhaldssalan er auglýst í dagblaði og á vef sýslumanna með a.m.k. þriggja daga fyrirvara. Gerðarbeiðendum og öllum sem eiga þinglýst réttindi í eigninni er einnig send tilkynning um uppboðið. Ef um er að ræða fasteign fer salan að jafnaði fram á henni sjálfri. Umráðamanni eignarinnar er skylt að veita aðgang að eigninni en sé enginn viðstaddur til að veita aðgang er sýslumanni rétt að láta brjóta upp læsingar til að skoða megi eignina áður en boð eru gerð. Skip og loftför eru að jafnaði seld á skrifstofu sýslumanns. Öllum er heimilt að mæta við framhald uppboðs, jafnt í fasteign og á skrifstofu sýslumanns.

Almennir söluskilmálar fyrir uppboðssölu á fasteignum og fleiru eru settir af innanríkisráðuneytinu skv. 28. gr. laga um nauðungarsölu og eru nú í auglýsingu nr. 572/2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl.  Við framhaldsuppboð er leitað eftir boðum í eignina þar sem frá var horfið við byrjun uppboðs og eignin seld.  Það fer síðan eftir þeim skilmálum sem giltu við uppboðið hvernig greiðslu söluverðs eignarinnar til sýslumanns skal háttað og hvaða tryggingar sýslumaður ákveður að sá sem býður í eign þurfi að bjóða til að boð hans verði tekið gilt.  Algengast er að greiða beri einn fjórða uppboðsandvirðis við samþykki boðs, einn fjórða mánuði eftir samþykki og loks það sem þá er eftir þremur mánuðum eftir samþykki. Oft ná bjóðendur samningum við veðhafa um að taka yfir áhvíalndi veðskuldir.  Ef ekkert boð fæst í eign eða svo lágt að það nær ekki upp í kröfu neins sem beiðst hefur uppboðs fellur uppboðið niður.

 

a 4)  Ráðstöfun söluverðs

Sýslumaður ritar frumvarp (tillögu) að því hvernig söluverði eignar verði úthlutað þar sem fram kemur hvernig ráðstafa á söluandvirðinu upp í kröfur samkvæmt stöðu þeirra í veðröð eftir því sem söluverðið hrekkur til og sendir aðilum. Veittur er a.m.k. tveggja vikna frestur til að koma að athugasemdum við frumvarpið. Komi þær fram eru þær teknar fyrir hjá sýslumanni og má að uppfylltum ákveðnum skilyrðum skjóta niðurstöðu sýslumanns til héraðsdóms.  Ef athugasemdir koma ekki fram er frumvarp orðið endanlegt og söluverði eignarinnar ráðstafað samkvæmt því.  Ekki er þó heimilt að greiða veðhöfum af uppboðsandvirðinu skv. frumvarpinu fyrr en allir frestir eru liðnir til að bera gildi nauðungarsölunnar undir dóm. 

 

a 5)  Útgáfa afsals, afhending eignar, undantekningarákævði um rétt gerðarþola til áframhaldandi búsetu

Uppboðskaupandi á rétt til umráða yfir eign og til að fá hana afhenta við samþykki sýslumanns á boði í eignina og ber kaupandi áhættu af eigninni frá sama tíma. Ekki  er þó heimilt að gefa út afsal fyrir eign fyrr en allir frestir til að bera gildi nauðungarsölunnar undir dóm eru liðnir. 

Athygli skal þó vakin á að í lögum nr. 60/2010 um breytingum á lögum um nauðungarsölu o.fl. er mælt fyrir um undantekningu frá reglum um tímamörk afhendingu, sem fram kemur í 8. gr. auglýsingar nr. 572//2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl. Þar er kveðið á um að ef um sé að ræða íbúðarhúsnæði sem gerðarþoli hafi  til eigin nota skul honum heimilt, þrátt fyrir ákvæði 2. mgr., að halda notum eigarinnar í tiltekinn tíma. Skal sá tími almennt ekki vera lengri en 6 mánuðir. Vegna sérstakra aðstæðna gerðarþola s.s. þegar um er að ræða langvarandi veikindi hans eða annarra heimilismanna eða skólagöngu barna sem búa í eigninni má þessi tími vera lengri þó að hámarki 12 mánuðir. Gerðarþoli skal tilkynna sýslumanni hvort hann vilji áfram búa í eigninni í síðasta lagi þegar framhald uppboðs hefst. Skal sýslumaður taka afstöðu til þeirrar óskar og ákveða lengd afnotatímans áður en byrjað er að leita þar boða í eignina. 

Sýslumaður getur krafið gerðarþola um tryggingu vegna spjalla sem kunna að verða á eigninni. Skal tryggingin vera sem nemur þriggja mánaða leigu og lögð fram innan viku frá því að framhald uppboðs fór fram. Sýslumaður skal afhenda gerðarþola trygginguna innan sex vikna frá lokum leigutíma enda hafi kaupandi eignar ekki gert tilkall til hennar.

Gerðarþoli skal greiða kaupanda eignar, skv. mati sýslumanns, hæfilega leigu fyrir afnot af eigninni. Leiga skal greidd fyrirfram fyrir einn mánuð í senn.  Ef Íbúðalánsjóður hefur eignast eignina  og sýslumaður hefur ekki tekið ákvörðun um að gerðarþoli geti leigt eignina með tilteknum kjörum skv. uppboðsskilmálum gilda ákvæði reglugerðar nr. 7/2010 um útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs um útleigu eignarinar. 

 

b)  Lausafé

Ef um er að ræða beiðni um nauðungarsölu á lausafé, þ.m.t. bifreiðum, bátum undir 5 rúmlestum að stærð o.fl., vélum, tækjum og  búnaði og hvers kyns varningi öðrum er ekki um eiginlega fyrirtöku að ræða á beiðni heldur ákveður sýslumaður að selja eignina á uppboði tiltekinn dag, að undangenginni tilkynningu til eiganda lausafjárins (gerðarþola) og auglýsingar á vef sýslumanna og í dagblaði, sem skal birt a.m.k. viku fyrir uppboð. Áður en sala lausafjár fer fram skal eigandi eða handhafi þess hafa afhent það gerðarbeiðanda sem skal hafa komið því á uppboðsstað áður en uppboðið hefst eða sæta því að það verði tekið af eiganda þess eða hann sviptur vörslum þess. Gerðarþola er skylt að afhenda gerðarbeiðanda eignina ef framvísað er heimild til vörslusviptingar með áritun sýslumanns. Almennir söluskilmálar fyrir uppboðssölu á lausafé eru settir af innanríkisráðuneytinu og er að finna í auglýsing nr. 42/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á lausafjármunum o.fl. Uppboðskaupandi þarf yfirleitt að staðgreiða boð sitt í eignina og ekki er tekið við greiðslu með kreditkortum. Andvirði eignarinnar er síðan ráðstafað til kröfuhafa eftir rétthæð krafna þeirra.

Um nauðungarsölu á verðbréfum, kröfuréttindum o.fl. fer eftir XII. kafla laga um nauðungarsölu.

 

Lög, reglur, skilmálar o.fl. sem vísað er til:

Lög nr. 90/1991 um nauðungarsölu.
Lög nr. 60/2010 um breytingum á lögum um nauðungarsölu o.fl.
Auglýsing nr. 572//2010 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á fasteignum o.fl.
Auglýsing nr. 42/1992 um almenna skilmála fyrir uppboðssölu á lausafjármunum o.fl.,
Reglugerð nr. 227/1992 um málaskrár og gerðabækur fyrir nauðungarsölur
Regugerð nr. 7/2010 um útleigu uppboðsíbúða Íbúðalánasjóðs

 

Lögbirtingablað - Smella má á flipann "PRENTUÐ ÚTGÁFA" til að nálgast eintök blaðsins (PDF)   
Auglýsingar um uppboð á vef sýslumanna 

 

 

Uppfært 03.08.2012.  JG.