Nauðungarsölur

Um Nauðungarsölu

Nauðungarsala er oftast sala eða ráðstöfun á eign til innlausnar á verðmæti hennar til greiðslu á skuldum sem á henni hvíla.

Sýslumenn sjá um framkvæmd nauðungarsölu í samræmi við lög um nauðungarsölu nr. 90/1991.

Hver er aðdragandi nauðungarsölu?
Nauðungarsölumál (uppboðsmál) hefst með því að gerðarbeiðandi sendir sýslumanni beiðni um nauðungarsölu á tiltekinni eign ásamt viðeigandi fylgiskjölum. Það fer eftir tegund þess sem selja á með hvaða hætti nauðungarsala fer fram. Nauðungarsölubeiðnir eru oftast á grundvelli vanskila og algengustu uppboðsheimildir eru fjárnám og skuldabréf með veði í eigninni sem uppfylla ákveðin skilyrði. Skiptastjórar þrotabúa og dánarbúa, sem fara eftir ákv. laga um gjaldþrotaskipti, geta krafist uppboðs skv. 7. gr. nauðungarsölulaga.  Einnig er heimilt að krefjast uppboðs til slita á sameign að uppfylltum ákveðnum skilyrðum skv. 8. gr. laganna.  Gerðarþoli getur komið að mótmælum gegn uppboðsbeiðnum við fyrirtökur málsins hjá sýslumanni. Gerðarþoli getur greitt kröfuna eða samið um greiðslu hennar við gerðarbeiðanda fram að því er boð í eign er samþykkt hjá sýslumanni en gerðarbeiðendur geta fellt niður uppboðsbeiðnir sínar fram að þeim tíma sbr. 15. gr.laganna.  Úrlausn ágreinings um hvort nauðungarsala skuli fara fram o.fl. fer eftir XIII kafla laganna og einnig er hægt að bera gildi nauðungarsölu undir héraðsdóm skv. XIV kafla laganna.

Hverjir eru aðilar nauðungarsölumáls?
Gerðarbeiðandi, sá sem fer fram á nauðungarsölu.
Gerðarþoli, sá sem á þá eign sem krafist er nauðungarsölu á.
Aðrir aðilar eru t. d. þeir sem eiga þinglýst réttindi svo sem veðhafar.

Lausafé.

Hvernig fer uppboð á lausafjármunum fram?
Ef um er að ræða lausafé, þ.m.t. bifreiðar, báta undir 5 rúmlestum að stærð o.fl., ákveður sýslumaður að selja eignina á uppboði tiltekinn dag, að undangenginni tilkynningu til eiganda lausafjárins (gerðarþola) og auglýsingu í dagblaði. Áður en sala fer fram hefur lausaféð verið tekið af eiganda þess þ.e. vörslusvipt skv. 59. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991. Gerðarþola er skylt að afhenda gerðarbeiðanda eignina skv. 60. gr. sömu laga ef framvísað er heimild til vörslusviptingar skv. 2. mgr. 59. gr. laganna. Almennir söluskilmálar fyrir uppboðssölu á fasteignum og fleiru eru settir af dómsmálaráðuneytinu og eru nú í formi auglýsingar nr. 42/1992. Uppboðskaupandi þarf yfirleitt að staðgreiða boð sitt í eignina. Andvirði eignarinnar er síðan ráðstafað til kröfuhafa eftir rétthæð krafna þeirra. Um nauðungarsölu á verðbréfum, kröfuréttindum o.fl. fer eftir XII. kafla laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu.

Fasteignir, skip og loftför.

Ef um er að ræða fasteignir, skip yfir 5 rúmlestum eða loftför eru yfirleitt þrjjú stig á sölunnar hjá sýslumanni, þ.e.
1) fyrirtaka máls,
2) byrjun uppboðs og
3    framhald upboðs (lokasala).

Hvað er gert við fyrstu fyrirtöku?
Ákveðin er tímasetning fyrstu fyrirtöku nauðungarsölumálsins sem fram fer á skrifstofu sýslumanns að undangenginni tilkynningu til gerðarþola og gerðarbeiðanda og eftir að auglýsing um uppboðið hefur birst í Lögbirtingarblaðinu. Við fyrstu fyrirtöku er ákveðið hvenær byrjun uppboðs á eigninni muni fara fram. Fyrstu fyrirtöku er ekki hægt að fresta.

Hvað er gert við byrjun uppboðs?
Tilkynning um hvenær byrjun uppboðs fer fram er send gerðarþola og gerðarbeiðanda og öðrum aðilum uppboðsmálsins með með bréf,i auk þess sem það er auglýst í dagblaði. Við byrjun uppboðs, sem fram fer á skrifstofu sýslumanns, er ákveðið hvort fresta eigi nauðungarsölunni til fyrirtöku að nýju eftir tiltekinn tíma eða hvort byrja eigi uppboðið þá þegar. Ef byrjun uppboðs fer fram er leitað eftir boðum í eignina og ákveðið hvenær framhaldssala á eigninni skuli fara fram, en framhaldssala skal fara fram innan fjögurra vikna frá byrjun uppboðs. Ekki er hægt að fresta byrjun uppboðs lengur en eitt ár frá því fyrsta fyrirtaka fór fram annars fellur uppboðið niður, sbr. 27. gr. nauðungarsölulaga.

Hvað er gert við framhaldssölu?
Framhaldsuppboð er haldið á eigninni sjálfri innan fjögurra vikna frá því að byrjun uppboðs fór fram. Ekki er unnt að fresta framhaldi uppboðs heldur verða gerðarbeiðendur að fella niður beiðnir sínar ef koma á í veg fyrir sölu eignarinnar. Gerðarþola er send tilkynning og skorað á hann að veita aðgang að eigninni, auk þess sem framhaldssalan er auglýst í dagblaði. Gerðarbeiðendum og öllum sem eiga þinglýst réttindi í eigninni er einnig send tilkynning um uppboðið. Ef um er að ræða fasteign fer salan að jafnaði fram á henni sjálfri skv. 36. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991. Umráðamanni eignarinnar er skylt að veita aðgang að eigninni en sé enginn viðstaddur til að veita aðgang að henni er sýslumanni rétt að láta brjóta upp læsingar skv. 3. mgr. 36. gr. sömu laga. Á uppboðið mætir sýslumaður eða fulltrúi hans og fleiri starfsmenn hans eftir þörfum, gerðarbeiðendur eða lögmenn þeirra, aðrir rétthafar og þeir sem hug hafa á að bjóða í eignina. Skip og loftför eru að jafnaði seld á skrifstofu sýslumanns. Almennir söluskilmálar fyrir uppboðssölu á fasteignum og fleiru eru settir af dómsmálaráðuneytinu skv. 28. gr. laga um nauðungarsölu og eru nú í formi auglýsingar nr. 41/1992. Við framhaldsuppboð er leitað eftir boðum í eignina þar sem frá var horfið við byrjun uppboðs og eignin seld. Greiðsla söluverðs eignarinnar til sýslumanns fer eftir framangreindum söluskilmálum.

Hvernig er söluverði eignarinnar úthlutað?
Sýslumaður gerir frumvarp að úthlutunargerð þar sem hann sýnir með hvaða hætti hann hyggst ráðstafa söluandvirðinu upp í kröfur samkvæmt stöðu þeirra í veðröð eftir því sem söluverðið hrekkur til. Gefinn er a.m.k. tveggja vikna frestur til að koma að athugasemdum við frumvarpið. Komi fram athugasemdir eru þær teknar fyrir hjá sýslumanni og má að uppfylltum ákveðnum skilyrðum skjóta niðurstöðu sýslumanns til dómstóla.  Þegar frumvarp er orðið endanlegt er söluverðinu ráðstafað samkvæmt því.

Hvenær fær kaupandi afsal?
Uppboðskaupandi á rétt á að fá útgefið afsal þegar liðnar eru 4 vikur frá framhaldssölu hafi kaupverðið verið að fullu greitt samkvæmt 56. gr. nauðungarsölulaga nr. 90/1991. Tafir geta þó orðið vegna þess að ekki hafi verið tekin endanleg afstaða til krafna í frumvarpi eða vegna ágreinings.

- - - - - -

Vakin skal athygli á að með lögum nr. 60/2010 um breytingu á lögum um nauðungarsölu o.fl. var gerð breyting á m.a. 6. tölul. 1. mgr. 28. gr. laganna.  Ákvæðið felur í sér að breyting er gerð á almennum skilmálum  fyrir uppboðssölu á fasteignum, sem nú hafa verið gefnir út, sbr. auglýsingu nr. 572/2010, dags. 7. júlí 2010.  Felur hún í sér að í 8. gr.  auglýsingarinnar er kveðið á um að ef íbúðarhúsnæði er selt sem gerðarþoli nýtir sjálfur skuli honum heimilt að búa í eigninni í tiltekinn tíma, sem almennt skal ekki vera lengri en 6 mánuðir, en þó geti  fresturinn orðið allt að 12 mánuðir ef sérstakar aðstæður eru fyrir hendi eins og veikindi.  Gert er ráð fyrir að gerðarþoli greiði kaupanda eignarinnar hæfilega leigu af húsnæðinu að mati sýslumanns og að hann setji tryggingu vegna hugsanlegra spjalla á eigninni.  Sjá nánar um þetta í auglýsingunni.